Le bonheur est sur Le toit L� ���éLév����� �������é� Préface de Philippe Pelletier Plan Bâtiment Durable François P�legrin TÉMOIN 44 FRANÇOIS PÉLEGRIN ÉTANCHÉITÉ.INFO #79 SEPTEMBRE 2023 nouveaux logements tout en réduisant les charges pour les copropriétaires puisque le nombre de millièmes augmente, elle évite l’imperméabilisation des sols, elle permet de rénover les toits, de mieux les isoler, d’améliorer l’acoustique… Si en plus elle est équipée d’une toiture-terrasse accessible et végétalisée, c’est le bonheur sur le toit ! Elle participe à la convivialité des lieux, au retour de la nature en ville et à la gestion des eaux pluviales. Le tout en remplacement d’une couverture usée par les ans et qui n’avait qu’une seule fonction : assurer l’étanchéité de l’immeuble. E.I. Connaît-on le potentiel de surélévation des villes en France ? F.P. Non et c’est notamment la raison pour laquelle des opportunités ne sont pas saisies alors même qu’elles devraient être encouragées ! Les diagnostics urbains sont encore trop rares et sont sous exploités quand ils existent. Ainsi, à Paris, l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) a effectué cette cartographie du potentiel de surélévation de la ville en 2014 : 10 % des immeubles y sont éligibles. Mais peu sont passés à l’acte car ces opérations sont confrontées à plusieurs freins. E.I. Lesquels ? F.P. Il faut tout d’abord que le bâtiment le permette, notamment en termes d’apport de charges. Le modèle économique reste également à trouver. En effet, l’intervention d’un promoteur suscite parfois de la méfiance et la création d’un tiers de confiance public ou public-privé pourrait alléger les réticences. En outre, les surfaces concernées sont généralement faibles et donc les projets peu lucratifs pour les acteurs de l’acte de construire. E.I. C’est-à-dire ? F.P. À Paris, par exemple, le PLU impose, pour toute surélévation supérieure à 800 m², la réalisation de 30 % de logements sociaux. Les copropriétaires refusent systématiquement cette contrainte, d’autant plus que ces nouveaux appartements seront généralement les plus qualitatifs de l’immeuble. Résultat, regardez les tailles des projets : aucun ne dépasse cette limite. Mais l’obstacle principal reste la complexité administrative en raison notamment du nombre d’instances à consulter pour obtenir tous les accords. L’aboutissement d’un projet de surélévation relève du parcours du combattant. Il faut consulter et obtenir la validation de l’architecte voyer, du maire d’arrondissement, des associations de préservation du patrimoine, de l’architecte d’origine ou de ses ayants droit et des Architectes de bâtiment de France (ABF) lorsque le bâtiment y est soumis comme c’est très souvent le cas. Ces démarches prennent plusieurs mois… Et il suffit que le dernier interlocuteur vous dise « peut-être, mais pas comme cela » pour repartir dans un cycle de concertation ou s’il refuse, vous devez abandonner et ce sont des semaines de travail (non ou mal rémunérées) qui tombent à l’eau. C’est assez décourageant. E.I. Comment simplifier les démarches pour faciliter l’aboutissement des projets ? F.P. Nous réclamons un guichet unique qui rassemblerait l’ensemble des parties prenantes pour l’examen du dossier. Une réunion de concertation interservice, à l’initiative par exemple des ABF permettrait, à l’issue, de savoir si cela vaut le coup de faire rêver la copropriété et d’engager des mois d’études. Les collectivités sont souvent d’accord sur le principe mais dans les faits, la réalité est toute autre. La maire de Paris, que je questionnais le 23 mai dernier lors de la présentation du PLU bioclimatique, m’a répondu en regardant ses adjoints qu’il fallait effectivement simplifier les démarches administratives. Nous espérons avoir été entendus et attendons de voir ce qui se passera réellement sur le terrain et sous quel délai. L’État et les collectivités doivent s’engager pleinement dans la promotion de ces opérations qui n’apportent que des bénéfices. « L’aboutissement d’un projet de surélévation relève du parcours du combattant dont l’obstacle principal reste la complexité administrative et le nombre d’instances à consulter. » François Pélegrin, Le bonheur est sur le toit, Éditions PC, juillet 2021, 68 pages.
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